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“Bien de familia”: cómo es el trámite que protege la vivienda y cuándo se podrá hacer gratis

Logra que la casa propia no pueda ser rematada por deudas. Alcances, requisitos y cómo inscribirse por escribano sin pagar.

El shock de la pandemia llevó a muchos a tomar recaudos legales pensando en todo lo valioso que de repente se puede perder: el trabajo, la salud, hasta la vida. Y así como creció fuerte el interés por hacer testamentos y adelantos de herencias, también recobró importancia el trámite que asegura no perder la casa ante un problema económico grave.

Se trata pedir ese blindaje contra ejecuciones que por muchos años se conoció como “bien de familia“. Y que desde 2015 -con el nuevo Código Civil y Comercial (CCC)- se convirtió en el Régimen de Protección de la Viviendamás amplio que el anterior.

Muchos no lo saben, pero desde la reforma también gente soltera, divorciada o viuda puede inscribir su propiedad para tener el mismo beneficio que una familia.

Es decir, que su propiedad no pueda ser rematada por deudas. O, dicho de otro modo, que los acreedores -por ejemplo, un banco- no puedan cobrarse lo que se les deba con la venta de la casa al mejor postor.

“Ante la situación de crisis, notamos un interés cada vez mayor de la gente por proteger el patrimonio familiar, y en particular la vivienda”, explicó a Clarín Rita Menéndez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“Venimos teniendo muchas consultas sobre el tema, en especial de personas que tienen una única propiedad y que, viendo tantos negocios cerrar y a tanta gente quedarse sin trabajo, empezaron a pensar qué les podría pasar a ellos”, agregó.

Dueños de casas y departamentos pueden acceder a la protección: el trámite demora entre uno y dos meses. Foto: Luciano Thieberger.

Dueños de casas y departamentos pueden acceder a la protección: el trámite demora entre uno y dos meses. Foto: Luciano Thieberger.

¿Pero cómo funciona hoy este régimen, cuáles son sus alcances, cómo es el proceso para entrar, cuáles son los requisitos y cuánto cuesta? A continuación, una guía con respuestas para todas las dudas, elaborada con la asistencia del Colegio de Escribanos porteño.

Y también los detalles sobre cómo aprovechar una oportunidad que habrá este mes, en una jornada especial, para hacer el trámite por escribano con todos los costos bonificados.

¿El régimen protege contra todas las deudas ?

No, hay importantes excepciones. El sistema, regulado por los artículos 244 a 249 del CCC, permite proteger una vivienda propia de ser ejecutada por deudas futuras. Es decir, ponerla a salvo las que se acumulen a partir de la inscripción.

Por obligaciones que ya se tenían, en cambio, la casa sí se podrá perder. Y por ciertas deudas posteriores que fueron exceptuadas: las de expensas o el ABL, cuotas alimentarias, un préstamo hipotecario o créditos que se usaron para mejorar la casa.

¿Qué propiedades pueden tener la protección?

Una casa, un departamento y cualquier otro inmueble que se esté usando como vivienda puede entrar al régimen hasta por el 100% de su valor, junto con sus cocheras y bauleras.

Lo que no puede hacer una misma persona es tener más de una propiedad con el blindaje legal: si alguien es único dueño de dos o más casas, puede elegir a cuál proteger.

Según por qué vía se tramite, la protección podrá quedar plasmada en una escritura o en un acta administrativa. Foto: Shutterstock.

Según por qué vía se tramite, la protección podrá quedar plasmada en una escritura o en un acta administrativa. Foto: Shutterstock.

Desde luego, quien tenga la vivienda asegurada por este régimen no podrá ponerla como garantía de un contrato de alquiler o de un crédito.

Además, si algún día hay que venderla será necesario “desafectarla“, ya sea antes o durante la operación.

¿Quiénes pueden pedir la protección de su vivienda?

Cualquier persona puede inscribir una vivienda que le pertenece, incluso si está hipotecada. Y en los casos de propiedades con más de un dueño, deben pedir la protección todos los cotitulares de manera conjunta.

Si hay más de un titular, no es requisito sean parientes: una casa comprada por ejemplo por tres amigos se puede inscribir perfectamente, siempre y cuando todos estén de acuerdo y al menos uno lo esté habitando.

Por otra parte, los propietarios que pidan entrar al régimen tienen dos opciones: hacerlo sólo en beneficio de sí mismos o designar a otras personas -llamadas “beneficiarios“- para que también estén amparadas.

¿A quiénes se puede designar como beneficiarios?

Además del propietario, pueden ser beneficiarios su cónyuge, sus ascendientes (padre, madre, abuelos), sus descendientes (hijos, nietos) y personas convivientes.

También, a falta de ellos, parientes como hermanos tíos (los llamados “colaterales del tercer grado”) que convivan con quien tiene el inmueble a su nombre.

Lo que en cualquier caso exige el CCC es que el titular o al menos un beneficiario viva en la propiedad. Si no es así, la protección se pierde.

El propietario puede ser el único beneficiario de la protección o puede designar a otros entre sus allegados. Foto: Shutterstock.

El propietario puede ser el único beneficiario de la protección o puede designar a otros entre sus allegados. Foto: Shutterstock.

Si tengo una vivienda inscripta y me mudo a otra, ¿pierdo la protección adquirida?

No. Esa fue otra de las grandes novedades que trajo la reforma de 2015. Antes, al mudarse, había que cancelar el “bien de familia” y constituir uno nuevo, perdiendo así la protección frente a las deudas respecto de las cuales ya se tenía el amparo.

Con el nuevo régimen, en cambio, al vender una propiedad protegida y comprar otra vivienda es posible traspasar la protección que se tenía.

¿Cómo se puede hacer el trámite?

La inscripción puede hacerse por dos vías, a elección de quien la solicita:

En sede administrativa. Se hace gratuitamente en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción en la que está anotado el inmueble. En Capital, hay que sacar turno en esta web para ir un día hábil de 10 a 12 a una oficina con todos los documentos que se piden aquí.

En sede notarial. Esta opción implica acudir a un escribano para que asesore y confeccione, ya sea en su estudio o en otro lugar, y con todas las partes presentes, una escritura. Es decir, un documento público que se inscribe en el registro y en el que constará la voluntad del propietario de proteger la vivienda, los beneficiarios y todo lo que pide la ley.

Ahora al vender una propiedad y pasar a otra no se pierde la protección adquirida por el "bien de familia". Foto: Marcelo Carrol.

Ahora al vender una propiedad y pasar a otra no se pierde la protección adquirida por el “bien de familia”. Foto: Marcelo Carrol.

¿Qué ventajas tiene hacer el trámite por escribano y cuáles son los costos?

Por un lado, esta opción puede ofrecer mayor comodidad flexibilidad horaria para hacer el trámite, que a veces requiere que dos o más cotitulares vayan a firmar en simultáneo.

Por otro lado, muchos eligen ir a una escribanía para recibir un asesoramiento personalizado sobre los documentos a reunir y cómo hacer el trámite del modo más conveniente en cada situación. Y también para llevarse una escritura, en vez de un acta administrativa.

Todo esto, por supuesto, tiene sus costos: habrá que abonar los honorarios del escribano, que son en general del 1% del valor fiscal de la propiedad. Y sumar algunos gastos por fojas y derecho de escritura que rondan los $ 2.000.

¿Cuándo se podrá proteger la vivienda con asesoramiento notarial y de manera gratuita?

Este mes, quienes viven en la Ciudad de Buenos Aires tendrán una oportunidad de inscribir su propiedad en el Régimen de Protección de la Vivienda, por escribano y sin pagar.

Será el sábado 28 de agosto, en una jornada especial organizada por el Colegio de Escribanos porteño en el marco de una campaña llamada “Cuidá lo tuyo” que la entidad realiza desde 2010.

¿Cómo aprovecharlo? Hay que ir ese día a la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA (Uriburu 763) entre las 10 y las 13, sacando un turno antes en la web www.cuidalotuyo.org. También darán información por Instagram a medida que se acerque la fecha.

El sábado 28 el Colegio de Escribanos se hará cargo de todos los costos de las inscripciones. Foto: Shutterstock.

El sábado 28 el Colegio de Escribanos se hará cargo de todos los costos de las inscripciones. Foto: Shutterstock.

¿Qué documentos se necesitan para hacer el trámite?

Para la inscripción, el propietario o todos los cotitulares deberán presentarse con originales y fotocopias de:

  • El DNI de cada uno de los dueños.
  • Los documentos que prueban que son los propietarios (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta).
  • Los documentos que acrediten el vínculo entre el dueño y los beneficiarios (certificado de matrimonio, partidas de nacimiento, etc.).
  • Constancia del estado civil actual (esto sólo en caso de que haya cambiado respecto del que figura en el título de dominio).

Durante la jornada especial se podrán hacer gratis tanto trámites de inscripción como de desafectación de viviendas al régimen de protección.

En cualquier caso, según aclararon, quien lo solicite deberá entregar la escritura de su propiedad y podrá recuperarla una vez que se haya concluido el trámite, que demora habitualmente entre uno y dos meses.

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